【調(diào)查】學區(qū)房暴跌60萬？看新政之下的上海房價現(xiàn)狀
大眾網(wǎng)·海報新聞記者 于明效 上海報道
從房產(chǎn)稅的持續(xù)推行，到法拍房的限購；從“六部門”的聯(lián)合約談房企，到公租房的大力度投放；從銀行收緊房貸政策，再到搖號新規(guī)落地……“滬十條”推行以來，上海出臺的一系列政策被稱為“史上調(diào)控最強音”。3月17日，上海教委發(fā)布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，如同一響驚雷，再次震動上海房地產(chǎn)市場。
“當學區(qū)鐵柵欄建起的那刻開始，孩子們就被隔離為兩個層級，不僅對教育來說不公平，學區(qū)房的炒作，也成為房價水漲船高的重要因素。”上海某學校中學教師張新民(化名)表示，新政的推行勢在必行。有網(wǎng)友透露，上海知名老破小+雙學位小區(qū)——梅園房價瞬間暴跌，新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜之間狂降60萬……
學區(qū)房房價水漲船高 5個月漲幅高達43%
公開數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。與此同時，上海學區(qū)房價格也隨之大漲。
2020年5月，上海的學區(qū)房在“民辦搖號”政策出臺后，有一老舊狹小的公房小區(qū)，房價直接從10萬元/㎡漲到了25萬元/㎡。在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。
在學區(qū)房瘋狂漲勢的推波助瀾下，上海全市二手房行情一路走高。數(shù)據(jù)顯示，2020年4月—2021年1月連續(xù)10個月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。
“即使價格瘋漲，學區(qū)房依舊一房難求。對上學孩子們來說，學區(qū)房成為教育資源的分水嶺，不管房子多破舊，不管價格有多高，前來購房者仍然絡繹不絕。對于有錢家庭來說，他們只要能買到房子就行，而對于條件差點的家庭，就被高房價擋在了門外。學區(qū)房價的飆升，自然會帶動周邊房價�！币环慨a(chǎn)企業(yè)顧問劉玉表示。
到2021年1月份，上海學區(qū)房價格趨勢持續(xù)走高，甚至多個區(qū)域?qū)W區(qū)房被稱為“天價”。資料顯示，2020年12月中旬，徐匯區(qū)某小區(qū)成交一套30來平方米的雙學區(qū)房，價格410萬元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價格又漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最后498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。
“黃浦、浦東、靜安、張江這幾個熱度較高的區(qū)域，不僅價格上漲幅度大，且學區(qū)炒房現(xiàn)象嚴重。從去年6月份開始，出現(xiàn)房價哄抬等狀況，導致一房難求�！鄙虾Ｊ悬S浦區(qū)某房產(chǎn)企業(yè)市場分析師介紹，短期內(nèi)快速上漲反而是價格虛高的表現(xiàn)，一旦價格跳水，那對投資者來說，就是致命的風險挑戰(zhàn)。
中考改革新政出臺 影響學區(qū)房含金量
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。從2022年起，本市高中階段學校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。最新公布的《實施辦法》進一步細化了自主招生比例、名額分配方式、綜合評價錄取程序等內(nèi)容。
《實施辦法》特別明確了名額分配的具體要求：委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的65%，分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校；區(qū)屬市實驗性示范性高中的名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的50-65%，區(qū)招生計劃約占本校名額分配招生計劃的30%，分配到校招生計劃約占本校名額分配招生計劃的70%。
各區(qū)屬市實驗性示范性高中的名額分配到校招生計劃，原則上以所屬區(qū)內(nèi)各所不選擇生源初中學校中招報名人數(shù)占本區(qū)該類學校中招報名總人數(shù)的比例為測算依據(jù)，分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學校，實現(xiàn)名額分配全覆蓋。文件指出，市實驗性示范性高中的分�；蛐^(qū)，原則上按照區(qū)屬市實驗性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。
實施名額分配綜合評價錄取改革后，招考機構將考生計分科目總成績和綜合考查成績(滿分50分，具體辦法另行頒布)合成總分。主要考查初中學生綜合素質(zhì)評價《紀實報告》的完成情況和學生綜合素質(zhì)發(fā)展情況。同時，將通過全程錄像、雙盲匹配等保障制度，確�？疾檫^程和結果公平公正。
對此，華東師范大學教授周彬認為，此次中招改革，將市實驗性示范性高中的大部分招生名額，直接分配到每所不選擇生源的初中學校，這意味著各類初中學校的畢業(yè)生都將有機會升入優(yōu)質(zhì)高中就讀。“只要學生努力，不管在什么區(qū)域和學校，都能看到希望。因此，對于面臨義務教育招生入學的學生家長而言，這是重大利好，有助于堅定選擇家門口學校就近入學的信心，減少擇校焦慮。”
“這意味著，從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學生數(shù)量將明顯增加，相當于給了每個孩子相對公平的競爭機會�！睆埿旅癖硎�，“之前條件差點的家庭，多數(shù)會因為沒有學區(qū)房，只能選擇教育質(zhì)量不高的民辦小學讀書。而新政的推行，恰好改變了這種模式，使得學區(qū)房含金量極大降低。同樣，這種效應或許也會逐漸延伸到優(yōu)質(zhì)小學�！�
房價暴跌僅屬個例 買賣雙方均持觀望態(tài)度
受新政影響，上海知名雙學位小區(qū)梅園房價開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬。同時，房產(chǎn)機構掛出的信息顯示，梅園二街坊，一套32㎡的學區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后修改到699萬；梅園三街坊，一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平，之前掛牌價一平米接近25萬。
記者從太平洋、鏈家等機構了解到，除梅園外，另有個別學區(qū)也出現(xiàn)房價跳水的狀況�！敖捣�5%甚至個別到10%，新政出臺后，不僅價格受到影響，成交量也大幅度降低，有一處房產(chǎn)從年前的750萬降到低于700萬，看房已經(jīng)11次，但僅有3人出價�！碧窖蠓课菀幻檰柦榻B，“但也僅是個例，并不存在大面積暴跌的情況�！�
記者分別走訪了徐匯區(qū)、寶山區(qū)等房產(chǎn)銷售和中介機構，隨機采訪中得知，目前新政推行畢竟是初級階段，大部分房主及購房者持觀望態(tài)度，網(wǎng)上出現(xiàn)的“暴跌”案例，或為個別房主急需用錢，因此大幅降價。也有房主看似調(diào)整價格幅度較大，其實僅是將去年借漲勢上調(diào)的價格進行了回調(diào)。
“有房東將房子掛出來，但是價格并不是很便宜，也是在這個階段觀察觀察。好幾年之前就有說法出臺新政，所以多數(shù)人一直在觀望。有的房東也說過，新政出臺以后總得一年兩年才能見到實際影響，所以并不著急出手。但對家長們來說，不管是不是學區(qū)房，房子還是剛需，因此購買欲還是很強�！睂毶絽^(qū)一房產(chǎn)公司業(yè)務經(jīng)理聲稱。
徐匯區(qū)一知名房產(chǎn)中介品牌策劃師李陽也表示，目前這邊學區(qū)房價格并未有明顯降幅，但學區(qū)房的炒作事態(tài)已經(jīng)減弱，“不降也不漲，但房產(chǎn)交易量少了，就掛在那里不動。如果不是著急用錢或者著急換房出手，多數(shù)房東還是不愿意降價銷售。只是炒房現(xiàn)象有所縮減，畢竟都是買漲不買跌�！�
對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，目前尚處于買、賣雙方博弈階段�！皟r格沒有變化是因為市場成交不多，已經(jīng)掛牌出來的業(yè)主可能也不急著賣，現(xiàn)在買方和賣方處于博弈階段。不過，市場對于學區(qū)房預期已經(jīng)下降，接下來學區(qū)房應該會進入回歸本身應有價值的過程�！�
在易居研究院針對房價熱點區(qū)域分析研究數(shù)據(jù)中，黃浦區(qū)學區(qū)房相對保持平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學籍對口升學，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對口”政策，“這意味著買到相應的初中學區(qū)房即可入學，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房價高熱”。
行業(yè)協(xié)會發(fā)自律倡議 購房者腳步放緩
3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學區(qū)房”不實宣傳，掛牌價格虛高等社會和老百姓高度關注的問題。
鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)響應倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。
承諾書主要包括發(fā)布信息中不得使用“學區(qū)房”推介或以“學區(qū)房”名義誤導購房者、不得使用“升學率”“對口名額”等用語介紹房源周邊學校、不得掛牌和發(fā)布未經(jīng)核驗及價格虛高房源、不得出現(xiàn)“熱度排名”“投資潛力”等用語炒作房價四項內(nèi)容。
據(jù)上海樓市2021年3月第三周數(shù)據(jù)顯示：上海樓市二手房掛牌價從52588元變?yōu)?2571元，周下跌17元，由漲轉跌；上海樓市近三周在售二手房數(shù)量為36133套，37504套，37903套，持續(xù)增加。有專家預估，本周上海待售二手房數(shù)量將突破38000套。
有網(wǎng)友表示，經(jīng)過“滬十條”的推行，上海樓市目前熱度已經(jīng)在悄然下降。春節(jié)過后許多購房者放緩腳步，開始跟隨新政實施進行觀望。現(xiàn)在教育新政策又緊接著推出，過熱的學區(qū)房房價受到極大沖擊�！熬C合考慮，上海總體房價或許會迎來回落，具體幅度尚不知曉，但至少眼下不會在著急購房�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦認為，此次上海教改新政，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區(qū)”的現(xiàn)象減少，導致過熱的小學和初中學區(qū)房降溫，從而促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房價整體下降并不明顯 剛需者期待房價回歸正常
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，新政肯定不利好學區(qū)房，但目前的政策調(diào)整幅度并不是特別大，短期內(nèi)對學區(qū)房的價格沖擊不會很大，更多的是對人們心理的影響。“隨著未來的調(diào)整，教育資源均衡化一步步推進，傳統(tǒng)的學區(qū)房概念可能就會被打破。但從當下看，影響并沒有那么大。”
“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長理性擇校和置業(yè)，部分熱點學區(qū)房后續(xù)確實會降溫，或者說強勢的地位會略有下滑。這也就體現(xiàn)為認購的溢價率會下降，相關購房成本也會下調(diào)。”有專家表示，在教改政策下，家長及購房者應理性擇校、理性置業(yè)。
黃浦市民張先生表示，新政策的出臺是讓教育資源平均化，讓學位剝離房價，這是長遠的走勢，所以學區(qū)房跟非學區(qū)房以后的差價會越來越小，房子還是要回歸到居住價值�！暗珡默F(xiàn)在的價格來看，只是限制了房價，整體下降并不是很明顯�！�
“還是希望政府加大力度，讓房價回歸正常渠道，因為現(xiàn)在房價已經(jīng)讓許多剛需者望塵莫及。教育政策改革或許對學區(qū)房乃至整個房產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制，但還沒有調(diào)控到預期價格，希望通過一系列新政實施，真正做到房子是用來住的，不是用來炒的�！苯谝恢痹趯ふ液线m房源準備入手的李女士稱，期待正常房價回歸。
